煙臺人買房更簡單了， 一手房也能“帶押過戶”
最近兩年，全國各地，包括煙臺在內(nèi)都推出了“二手房帶押過戶”政策，為很多賣房人和購房者節(jié)省了金錢和時間。如今，這一模式也即將延伸至一手房市場。
日前，煙臺市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國家金融監(jiān)督管理總局煙臺監(jiān)管分局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展“一手現(xiàn)房帶押過戶”的通知》，在已開展存量二手房“帶押過戶”的基礎(chǔ)上，再推出一手現(xiàn)房“帶押過戶”新的業(yè)務模式。
《通知》指出，全市范圍內(nèi)已辦理新建商品房首次登記的持證商品房（即一手現(xiàn)房），在已設(shè)立抵押權(quán)的前提下，進行房屋帶押銷售和購房合同網(wǎng)簽備案后，當事人可向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理新建商品房“帶押過戶”業(yè)務。
對一手現(xiàn)房存有“一戶一抵”或“批量抵押”情形的，可按《關(guān)于進一步優(yōu)化辦理模式全面推廣存量房“帶押過戶”的通知》（煙自然資規(guī)字〔2022〕152號）相關(guān)規(guī)定，根據(jù)買賣雙方實際需求和銀行業(yè)務要求，從四種“帶押過戶”模式中選一辦理。如需設(shè)立資金中間監(jiān)管賬號，可首選公證監(jiān)管賬戶。
通過多模式選擇，切實維護各方合法權(quán)益，確保交易安全。
什么是帶押過戶？
“帶押過戶”業(yè)務是指買方申請住房公積金貸款用于購買貸款未結(jié)清、抵押未解除的存量房，賣方無需先行還貸，由公證機構(gòu)、住房公積金管理機構(gòu)及其受托銀行、不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)同聯(lián)辦，完成提存資金監(jiān)管、住房公積金貸款審批、存量房轉(zhuǎn)移和抵押登記、住房公積金貸款發(fā)放、清償賣方貸款并解除抵押等手續(xù)，以實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的無縫銜接。
通俗點來說就是，對于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無需提前還清貸款、無需墊付資金以解除抵押，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。
推行“二手房帶押過戶”政策，一方面可以縮短交易周期、節(jié)省“過橋資金”成本，對于買賣雙方來說都是既省錢又省時間。
同時也能盤活房屋市場。政策有助于加快換房需求入市，對提升新房交易量有所助力，會促進新市民購買二手房及在該城市扎根落戶，可進一步促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。
一手房帶押過戶，有什么好處？
一般情況下，房企在建工程和現(xiàn)房都處于抵押狀態(tài)，一手房交易過戶時要求房企對需要過戶的期房或現(xiàn)房先行解壓，解壓完成之后可辦理交易過戶的相關(guān)業(yè)務。
具體來說，“一手房帶押過戶”是指期房或現(xiàn)房在交易過戶過程中，可以跳過房企的解壓環(huán)節(jié)，在抵押狀態(tài)下直接辦理過戶業(yè)務。
通過推行存量房帶押過戶、一手現(xiàn)房帶押過戶和房地產(chǎn)用地帶押過戶，將有效促進全市房屋和土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓，有利于緩解開發(fā)商的資金壓力，助推全市經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。
“帶押過戶”四種模式
01買賣雙方在同一銀行貸款的
模式一
買賣雙方達成意向簽訂合同——買方申請貸款，銀行依據(jù)買賣合同進行貸款審核，審核通過后與買方簽訂抵押貸款協(xié)議——買賣雙方與銀行簽訂協(xié)議，授權(quán)銀行設(shè)立中間監(jiān)管賬戶——買方首付款轉(zhuǎn)入中間監(jiān)管賬戶后，協(xié)議方共同向登記機構(gòu)提交“三合一”登記申請——登記機構(gòu)審核登簿，一小時內(nèi)完成轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)的設(shè)立以及原抵押登記注銷——銀行發(fā)放貸款到中間監(jiān)管賬戶，并通過中間監(jiān)管賬戶優(yōu)先清償原貸款，剩余資金轉(zhuǎn)賣方指定賬戶后解除賬戶監(jiān)管。具備條件的銀行，也可直接變更貸款額度、期限、借款人等內(nèi)容，通過轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)變更登記并案辦理的方式，實現(xiàn)“帶押過戶”。
模式二
買賣雙方達成意向簽訂合同——買方向銀行提交貸款申請——貸款審批通過并簽訂抵押貸款協(xié)議后，銀行及買賣雙方等簽訂協(xié)議：買賣雙方承諾知曉原貸款未結(jié)清，同意轉(zhuǎn)移過戶后房產(chǎn)仍將為賣方貸款承擔抵押擔保責任，并授權(quán)銀行設(shè)立中間監(jiān)管賬戶；賣方授權(quán)轉(zhuǎn)讓價款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，并承諾優(yōu)先償還原貸款銀行貸款，剩余資金再劃轉(zhuǎn)賣方指定賬戶，同時授權(quán)原貸款銀行單方注銷原抵押權(quán)登記；買方及時將首付款轉(zhuǎn)入中間監(jiān)管賬戶——銀行出具同意“帶押過戶”證明，買賣雙方和貸款銀行等協(xié)議方共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，合并辦理“帶押轉(zhuǎn)移登記”及“新抵押權(quán)設(shè)立”登記——登記機構(gòu)審核登簿后，發(fā)放權(quán)屬證書和抵押登記證明——銀行一個工作日內(nèi)放款到中間監(jiān)管賬戶，根據(jù)授權(quán)優(yōu)先償還原貸款后將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶——銀行線上申請原抵押權(quán)注銷登記。原抵押權(quán)的注銷登記可與“帶押轉(zhuǎn)移登記”及“新抵押權(quán)設(shè)立”登記并案辦理。
02買賣雙方跨行貸款的
模式三
買賣雙方、新原貸款銀行簽訂協(xié)議，明確權(quán)責：買賣雙方承諾知曉原貸款未結(jié)清，同意轉(zhuǎn)移過戶后房產(chǎn)仍將為賣方貸款承擔抵押擔保責任，同時授權(quán)新貸款銀行設(shè)立中間監(jiān)管賬戶或通過公證機構(gòu)資金提存賬戶（以下統(tǒng)稱監(jiān)管賬戶），賣方授權(quán)轉(zhuǎn)讓價款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，并承諾優(yōu)先償還原貸款銀行貸款，剩余資金再劃轉(zhuǎn)賣方指定賬戶，同時授權(quán)原貸款銀行單方注銷原抵押權(quán)登記，買方及時將首付款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；原貸款銀行出具同意辦理“帶押過戶”的證明，同時承諾在結(jié)清貸款的同時，及時線上申請抵押權(quán)注銷登記；新貸款銀行應承諾相關(guān)登記完成后一個工作日內(nèi)放款到監(jiān)管賬戶：采用銀行中間監(jiān)管賬戶的，由貸款銀行通過監(jiān)管賬戶優(yōu)先償還原貸款銀行貸款后，將剩余款項轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶；采用公證機構(gòu)資金提存賬戶的，新貸款銀行應及時將貸款發(fā)放至資金提存賬戶，相關(guān)登記完成后由公證機構(gòu)根據(jù)各方應得價款進行分賬。交易未成功的，由新貸款銀行或公證機構(gòu)及時將監(jiān)管賬戶款項原路退還。
流程：買賣雙方達成意向簽訂合同——買方向新貸款銀行申請貸款——貸款審批通過并簽訂抵押貸款協(xié)議后，新原貸款銀行、買賣雙方簽訂協(xié)議，并向登記機構(gòu)申請存量房轉(zhuǎn)移和抵押的“雙預告登記”，新貸款銀行同時提交預抵轉(zhuǎn)本登記授權(quán)——登記機構(gòu)審核登簿后，發(fā)放預告登記證明——新貸款銀行根據(jù)抵押預告登記證明發(fā)放貸款到監(jiān)管帳戶——原貸款銀行出具同意“帶押過戶”證明，買賣雙方提交轉(zhuǎn)移登記申請結(jié)合之前提交的預轉(zhuǎn)本登記申請——登記機構(gòu)審核登簿，完成轉(zhuǎn)移登記及新抵押權(quán)的設(shè)立，發(fā)放權(quán)屬證書和抵押登記證明——新貸款銀行一個工作日內(nèi)放款到監(jiān)管賬戶，資金監(jiān)管機構(gòu)一個工作日內(nèi)優(yōu)先償還原貸款后將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶——原貸款銀行線上申請注銷抵押登記，登記機構(gòu)一小時內(nèi)辦結(jié)。
模式四
新貸款銀行依據(jù)買賣協(xié)議進行審批，審批通過后與買方簽訂抵押貸款協(xié)議，同時買賣雙方及新、原貸款銀行簽訂協(xié)議，明確各方權(quán)責（承諾內(nèi)容同模式三），登記機構(gòu)并案辦理“帶押轉(zhuǎn)移登記”及“新抵押權(quán)設(shè)立”登記，做到“一次申請、即時辦結(jié)”。
流程：買賣雙方達成意向簽訂合同——買方向新貸款銀行申請貸款——貸款審批通過并簽訂抵押貸款協(xié)議后，新原貸款銀行及買賣雙方簽訂協(xié)議——原貸款銀行出具同意“帶押過戶”證明，買賣雙方和新貸款銀行共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，同步申請辦理“帶押轉(zhuǎn)移”登記以及“新抵押權(quán)設(shè)立”登記——登記機構(gòu)一小時內(nèi)完成審核登簿，發(fā)放登記證明——新貸款銀行一個工作日內(nèi)放款到監(jiān)管賬戶，監(jiān)管帳戶按授權(quán)優(yōu)先償還原貸款后將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶——原貸款銀行線上申請辦理原抵押權(quán)注銷登記，登記機構(gòu)一小時內(nèi)辦結(jié)。